202005.04
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Alquiler de local de negocio en tiempos de la Covid-19: Pan para hoy, hambre para mañana

Tras la adopción de las medidas excepcionales aprobadas a través del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

En infinidad de casos, los negocios han permanecido cerrados, han disminuido considerablemente los ingresos de su actividad, pero las rentas arrendaticias no se han ajustado a la situación de declive económico que estamos viviendo.

Atendiendo a la Ley de Arrendamientos Urbanos que regula los contratos de arrendamientos, no hemos encontrado ningún precepto que regule la suspensión del pago de la renta en esta situación. Tampoco ha interesado en muchos casos, tal vez por la inversión de capital y humana depositada, la resolución del contrato con el consiguiente abandono del inmueble.

Durante semanas se ha debatido sobre las posibilidades de cumplimiento de los contratos de arrendamiento de locales de negocio como consecuencia del estallido de la pandemia internacional. Se ha contemplado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como mecanismo para reestablecer el equilibrio de las obligaciones contractuales entre las contratantes. Esta doctrina jurisprudencial ha planteado la posibilidad de modificar el contrato para restablecer el equilibrio roto por el cambio de las circunstancias al encontrarnos ante un acontecimiento imprevisible, extraordinario y no provocado por los contratantes.

No obstante, tras unas semanas de incertidumbre sobre la regulación de estos contratos el legislador a través del RDL 15/2020 ha pasado a regular lo que ha denominado medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos”.

La motivación para aplicar esta normativa la ha centrado el legislador en la previsión de una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus que permita la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos de imprevisibilidad, inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. De igual forma, la fundamentación de este real decreto, ha considerado que lo que se necesita es ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo de modulación de pago de las rentas de los locales.

Por lo tanto, la motivación de la normativa es prometedora y parece estar enfocada a reducir los costes de las empresarias, ahora bien, resulta necesario analizar las propuestas y preguntarnos lo siguiente: ¿ayudan estas medidas a que las empresarias puedan reducir el pago de la renta?

El artículo 1 del RDL 15/2020 establece que las arrendatarias de un contrato de arrendamiento de local de negocio pueden solicitar a la arrendadora, cuando sea empresa, entidad pública de vivienda o una gran tenedora, en el plazo de un mes desde la aprobación de la medida, una moratoria por un plazo máximo de cuatro meses que deberá ser devuelta en un plazo de dos años. El plazo para devolver las cantidades empezará a contar cuando concluya el de cuatro meses de moratoria señalado y siempre que siga vigente el de arrendamiento. Esta moratoria se aplicará de manera automática y afectará al estado de alarma, a sus prórrogas y a las mensualidades siguientes. No se prevé por lo tanto reducción de la renta, sino sólo moratoria. Todo ello, si ambas partes no han llegado a un acuerdo antes de la entrada en vigor de esta norma.

Por su parte, en el caso de los arrendamientos para uso distinto de vivienda en los que la arrendadora sea una “pequeña propietaria”, las arrendatarias no pueden solicitar una moratoria automática, sino que el artículo 2 del RDL 15/2020 les propone, sin ningún tipo de obligación, negociar el aplazamiento temporal o extraordinario de la renta. Por lo tanto, nos encontramos ante una normativa que deja a la voluntad de los contratantes la posibilidad de llegar a un acuerdo y en su caso, de imputar el importe de la fianza con el pago de la renta. Fianza que no se condona por parte de las arrendadoras ya que, según la normativa, deberá ser devuelta en un plazo máximo de 1 año a contar desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato.

¿Qué empresarias pueden solicitar la aplicación de estas medidas?

El artículo 3.1 RDL 15/2020 exige que para solicitar las medidas deben ser arrendatarias en su condición de autónomas que cumplan los siguientes requisitos:

1) Estar afiliada y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

2) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

3) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Por su parte, el artículo 3.2 del RDL 15/2020 establece que, en el caso de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica de una pyme, deberán cumplirse los siguientes requisitos:

1) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital

2) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

3) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo se acredita el cumplimiento de los requisitos? 

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3 del RDL 15/2020, se acredita por la arrendataria ante la arrendadora presentando la siguiente documentación:

1) Para acreditar la reducción de la actividad se deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de al menos un 75% en relación a la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

2) Con el fin de acreditar la suspensión de la actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

Tras el análisis de las medidas, conviene volver a preguntarse:

¿Ayudan estas medidas a que las empresarias puedan reducir el pago de la renta? ¿Se consigue el objetivo detallado en la motivación del RDL 15/2020?

En primer lugar, debemos indicar que las medidas no son obligatorias para todas las arrendadoras. Tan solo es obligatoria la moratoria del pago para las arrendadoras que sean grandes tenedoras, empresas o entidades públicas y siempre y cuando las partes no hayan alcanzado un acuerdo con anterioridad.

Por el contrario, si la arrendadora es una “pequeña propietaria” esta normativa no incluye ninguna medida que obligue a las partes a aceptar un aplazamiento temporal sino tan solo menciona la posibilidad de que las partes puedan llegar a un acuerdo y descontar el importe de la fianza del pago de la renta.

En definitiva, la efectividad de estas medidas se pone en cuestión ya que un porcentaje significativo de arrendadoras no están obligadas a aceptar las medidas de aplazamiento temporal y excepcional de la renta ni tampoco se les insta a negociar con las arrendatarias.

Además, podemos afirmar que la normativa no logra reducir los costes. Lo que se consigue con la moratoria obligatoria para las arrendadoras contempladas en el artículo 1 del RDL 15/2020 es un aplazamiento de las rentas a dos años vista.

Ahora bien, teniendo en cuenta la reducción de ingresos de las arrendatarias, la falta de moderación de las rentas y el posible escenario de crisis económica que no paran de trasladarnos en los medios, conviene preguntarnos ¿Cómo van a poder hacer frente las empresas a los costes de sus negocios? ¿Qué podrán hacer cuándo se encuentren en situación de insolvencia? En la siguiente entrada, y a la espera de que las medidas para reducir los costes operativas, trataremos de abordar estas cuestiones.

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