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¿Qué está obligado a reparar el casero?
No son pocos los casos de alquileres en los que, a lo largo de este, el casero o casera no hace ningún tipo de reparación en el inmueble. Pero, ¿están obligados a arreglar todo? ¿Puedo dejar de pagar el alquiler por la avería que se niega a reparar y compensar el haber cubierto yo las reparaciones o averías? Veamos un ejemplo:
Juan es propietario de una vivienda en la que lleva residiendo muchos años. Finalmente, decide comprar otra vivienda, a la que trasladará su residencia, poniendo la primera en alquiler. Natalia es su primera inquilina. Ella, a las primeras semanas de residir en dicho inmueble, el cual lo alquiló amueblado incluyendo electrodomésticos, observa como comienzan a salir humedades en el techo del baño. ¿Quién debe hacerse cargo de repararlas?
La solución a esto lo encontramos en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la normativa que regula el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda, como es este caso. El texto literal de este artículo dice lo siguiente:
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Así, podríamos diferenciar entre dos tipos de averías o menoscabos en la vivienda. Por un lado, aquellas que provienen de un desgaste por uso de la vivienda ordinario y, por otro, todas las demás averías cuya reparación sea necesaria para mantener las correctas condiciones de habitabilidad. Las primeras, tienen que hacerlas frente las personas inquilinas y, las segundas, la parte propietaria, siempre y cuando no se hayan producido dichas averías por mal uso o daño intencionado por parte del inquilino o inquilina, que será entonces quien deberá hacerlas frente.
Por todo lo anterior, en el caso que nos ocupa, sería el Juan el que debiera hacer frente a la reparación de las humedades, si no hubiera existido un mal uso o daño intencionado que las hubiera producido.
Ante esta situación, Natalia se lo comunica al propietario del inmueble telefónicamente. Este le contesta diciendo que no va a hacer frente a dicha avería.
¿Puedo dejar de pagar la renta si el arrendador no asume las reparaciones?
Quizá en algún momento te has encontrado en una situación parecida a la que se encuentra Natalia, y te has replanteado dejar de pagar el alquiler ya que el casero no hace frente a una obligación que le es impuesta por ley y a la que está obligado, habiendo tenido tú misma que haber hecho frente a la detección de la avería y quizá hasta de su reparación.
Pues bien, decirte que esto nunca debe ser una opción, ¿por qué? Porque te podría traerte problemas aún mayores.
En caso de que dejes de pagar el alquiler y, por lo tanto, se produzca un impago, tú también estarías incumpliendo el contrato. El hecho de que la parte arrendadora no haga frente a lo que viene obligada, no quiere decir que nos de derecho a las inquilinas a compensarlo por nuestra cuenta. Al producirse un impago y, por lo tanto, un incumplimiento del contrato, la parte propietaria podría requerir la resolución del contrato y hasta interponer una demanda de desahucio por falta de pago.
Entonces…¿Qué puedo hacer si el casero no cumple con sus obligaciones de reparar?
Por todo lo anterior, ¿qué hacer si tu casero o casera no cumple con sus obligaciones?
En primer lugar, debemos asegurarnos de que se se le ha notificado fehacientemente y por escrito la avería o menoscabo sucedido y la necesidad de reparación del mismo. De este modo, podremos probar que era conocedora del problema.
En segundo lugar, si no atiende a dicho requerimiento, podremos realizar las siguientes acciones:
1. Reclamar judicialmente a la arrendadora el cumplimiento de sus obligaciones de reparación.
2.Instar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del mismo por parte de la propiedad.
3. Puedes hacer tú misma/o frente a dicha avería (si así evitas un daño inminente que pueda causar la avería o en caso de que esta te esté suponiendo una grave incomodidad) y repercutir posteriormente el importe del arreglo a la propiedad, siempre y cuando se lo hayas comunicado. En caso de que no pagara de forma amistosa, esta cuantía también podrás reclamarla vía judicial.
Conclusión
A modo de conclusión, recuerda que nunca será buena idea dejar de pagar la renta del alquiler, aunque tu casero o casera esté realizando un incumplimiento del contrato o de sus obligaciones, ya que puede acarrearte problemas mayores.
Si necesitas asesoramiento o te quedan dudas sobre estas cuestiones, o cualquier otra, puedes ponerte en contacto con nosotras para que te asesoremos llamando al 91 593 43 47 o escribiendo al correo: info@red-juridica.com.
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