202004.09
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¡Hip, hip, arras! Las arras penitenciales en los contratos de compraventa

Raras son las compraventas de inmuebles en las que no se haya llevado a cabo, previamente, un contrato de arras.

Y así como en la compraventa de un inmueble (ya se sea la parte compradora o la vendedora) siempre se consulta con una abogada o profesional del derecho, no sucede lo mismo al firmar un contrato de arras puesto que se le da menor importancia (abundan las prisas por “no perder el piso de nuestros sueños” y/o porque “por fin he encontrado un chollo”), lo que da numerosos problemas.

¿Qué son las arras?

Un contrato entre la parte compradora y vendedora que formaliza el pacto alcanzado entre las partes (precio, fecha compraventa, condiciones…) y en el que la parte compradora entrega una cantidad de dinero a la parte vendedora (también se llama frecuentemente señal).

¿Qué es eso de las arras penitenciales (que suenan más a cárcel que a compraventa)?

Hay tres tipos de arras dependiendo de la función que queramos darle al contrato: las confirmatorias, las penitenciales, y las penales.

El código civil sólo regula expresamente las penitenciales (1454 Código Civil), y sin duda, son las más frecuentes, las más flexibles, y en la mayoría de los casos, las menos conflictivas. Las arras penitenciales permiten a las partes desistir de la futura compraventa siempre y cuando asuman las consecuencias económicas pactadas en el contrato de arras.

En otras palabras, con este tipo de arras ambas partes pueden cambiar de opinión por el motivo que sea. Consecuencia: si desiste el comprador se queda sin la señal entregada al vendedor, y si desiste el vendedor tendrá que devolver, DUPLICADAMENTE, la señal al comprador.

Por ejemplo: Un contrato de arras en que la señal sean 5.000 €. Si desiste el comprador y no quiere finalmente comprar el inmueble, perderá los 5.000 €. Si desiste el vendedor y no quiere finalmente vender el inmueble, tendrá que pagar al comprador 10.000 €.

 Para que quede claro el tipo de arras que hemos elegido, recomendamos reflejar expresamente en el contrato que se pactan las arras penitenciales conforme al artículo 1454 CC.

¿Qué tiene que contener sí o sí un contrato de arras (con independencia de las especificidades de cada tipo)?

  • Datos personales de la parte compradora y vendedora.
  • Toda la información relativa al inmueble (incluida la de cargas e impuestos que afecten a la vivienda).
  • Precio pactado de la venta.
  • Señal entregada.
  • Fecha límite para formalizar la compraventa.
  • Quién se va a hacer cargo de los gastos de la compraventa.

En todo caso, como siempre decimos y recomendamos, ante cualquier escrito y/o contrato (de cualquier tipo) sólo hay que firmarlo si estamos seguras, y si comprendemos con claridad su contenido y todas sus consecuencias, sin ninguna duda.

Y por último añadir, que el que las arras penitenciales sean la fórmula más popular de comprometer a las partes de una compraventa no significa que sea el contrato que mejor se ajusta a tu situación. Por eso, siempre es recomendable consultar antes de firmar.

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