La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, ha desenvolupat una àmplia panòplia d’eines per protegir els i les arrendatàries d’habitatges davant de pujades o terminacions abusives dels seus contractes per arrendadors amb fins especulatius.
Entre elles, per afectar directament el procediment civil de desnonament d’habitatge i ser particularment efectives defensant els llogaters, volem assenyalar en aquest article les noves i expeditives barreres a l’admissió de demandes que pretenguin recobrar un habitatge (ja sigui per impagament o per terminació o resolució del contracte) basades en la situació de vulnerabilitat de la persona a desnonar que recull el nou art. 439 de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC).
Així, la Disposició Final Cinquena de la Llei d’habitatge afegeix a l’art. 439 LEC dos nous apartats (.6 i .7) que obliguen a inadmetre de ple les demandes que pretenguin desnonar una persona si no s’especifiquen a l’escrit de demanda les circumstàncies següents:
A) Que l’habitatge és l’habitatge habitual de la part demandada.
B) Que la part demandants és o no és Gran Tenidor d’habitatge.
Es considera Gran Tenidor d’habitatge la persona, física o jurídica, que posseeix més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent-ne garatges i trasters.
A les àrees urbanes on la disparitat entre els ingressos dels residents i el cost del lloguer sigui particularment desproporcionat, les comunitats autònomes podran fer una declaració de “zona tensionada” i reduir a 5 el nombre d’immobles necessaris per ser considerat Gran Tenidor d’habitatge. No obstant, malauradament, ninguna Comunitat Autònoma ho ha fet efectiu ara. Algunes comunitats, com Catalunya i Iles Balears, han començat a fer-ho. Altres Comunitats, en canvi, com Madrid, han declarat expressament que farà tot el que estigui a les mans per no aplicar aquestes mesures al seu territori. Pots consultar un mapa informatiu de zones tensionades a tot Espanya aquí.
B.1) Si la demandant NO és Gran Tenidor ha d’acreditar-ho amb un certificat dels seus béns immobles expedida pel Registre de la Propietat on constin menys de 11 habitatges o menys de 1.500 m2 .
B.2) En el cas que sí sigui Gran Tenidor, la part demandant ha d’assenyalar si la part demandada es troba o no en situació de vulnerabilitat. Per això haurà d’aportar amb la demanda un dels documents següents:
• Informe sobre la vulnerabilitat de la persona demandada fet pels serveis socials competents al municipi o la Comunitat, amb vigència inferior a TRES mesos. Aquest informe haurà de comptar amb el consentiment de la part demanada.
• Si l’actora ha acudit als serveis socials competents i no ha obtingut cap resposta a CINC mesos, n’hi haurà prou amb la seva declaració responsable que els serveis socials no han fet cap tràmit, juntament amb la sol·licitud original a l’Administració.
• Si l’actora ha acudit als serveis socials competents però la persona demandada no n’ha atorgat el consentiment, aquests serveis hauran d’emetre un certificat fent-ho constar, el qual serà adjuntat a la demanda.
C) En cas que es compleixin els requisits anteriors (Que sigui habitatge habitual, que la demandant sigui Gran Tenidor i que la demandada sigui persona en situació de vulnerabilitat) l’actora també haurà d’acreditar:
C.1) Haver realitzat amb la persona demandada un procediment de conciliació o intermediació on s’hagi analitzat la situació concreta i a quines ajudes i subvencions hi té accés la part demandada en matèria d’habitatge en la seva Comunitat. Els serveis socials expediran un certificat assenyalant la identitat de les parts, l’objecte de la controvèrsia i el resultat. Aquest document no podrà tindre una vigència superior a TRES mesos abans de la presentació de la demanda.
C.2) Si en els DOS mesos posteriors a la sol·licitud d’aquest procediment, els serveis socials no han contestat, n’hi haurà prou amb la declaració responsable de l’actora juntament amb el resguard de la sol·licitud.
C.3) Si alguna de les parts no ha volgut acudir al procediment de conciliació, els serveis socials expediran certificat assenyalant la identitat de les parts, lobjecte de la controvèrsia i la part que ha refusat participar en el procediment. Aquest document no pot tenir una vigència superior a tres mesos.
C.4) Si la demandant és una entitat pública d’habitatge, aquest procediment el poden fer els serveis específics d’intermediació, si en té.
D’altra banda, la manca de consignació d’aquests extrems a l’escrit inicial de demanda és un defecte insubsanable que haurà de conduir a la inadmissió de la demanda i a presentar una nova demanda, amb el temps consegüent de retard fins que es torni a repartir y admetre de nou al Jutjat competent. Podria existir algun dubte respecte dels punt A) i B.1) (No assenyalar que sigui l’habitatge habitual o que NO s’és un Gran Tenidor d’habitatges a través d’un Certificat del Registre de la Propietat), però a la resta de circumstàncies és evident l’inadmissió a limine perquè és impossible esmenar en un termini tan reduït la manca de realització dels procediments administratius ja vistos (Situació de vulnerabilitat i Procés d’intermediació). Aquest despatx, en tot cas, considera insubsabnables tots els extrems, ja que l’art. 439 LEC és cristal·lí en assenyalar-ho, però caldrà esperar les primeres resolucions de les Audiències Provincials per assegurar-ho.
Veiem aleshores que aquestes noves barreres per protegir els llogaters en situació de vulnerabilitat exigeixen, molt especialment en el cas de Grans Tenidors d’habitatge, a planificar amb diversos mesos d’antelació la demanda davant els Jutjats, ja que necessitaran esperar l’acció, o inacció si escau, dels serveis socials durant diversos mesos respecte de l’informe de vulnerabilitat i el procés d’intermediació. Això també obliga al Gran Tenidor d’habitatge a coordinar molt bé els temps de les seves demandes perquè aquestes actuacions de serveis socials, que tenen diferents terminis per ser realitzades (3 i 5 mesos, per exemple) estiguin vigents en el moment de presentar la demanda; altrament haurien de ser inadmeses i caldria tornar a sol·licitar els certificats.
Són, per tant, bones notícies per a tots aquells llogaters en condicions precàries que veuen amb resignació com les grans empreses, immobiliàries i fons d’inversió propietàries dels habitatges els pugen els lloguers per sobre del que preveu la Llei, els vencen els lloguers per augmentar desproporcionadament les rendes o els vencen els contractes per convertir els habitatges en apartaments turístics o de temporada.
També et pot interessar:
