La adquisición de viviendas desde el inicio de la pandemia provocada por la COVID19 se ha incrementado significativamente. En la compraventa de los inmuebles, las agencias inmobiliarias han venido jugado un papel importante en la intermediación entre compradoras y vendedoras.
Si bien, a pesar de la relevancia que han ido asumiendo las agencias en la compraventa de inmuebles, lo cierto es que algunas de las prácticas de mediación que acostumbran a practicar son cuestionables desde el punto de vista de los derechos de las consumidoras y usuarias. Y es que es frecuente que en los documentos contractuales de las inmobiliarias nos encontremos con una ausencia de transparencia y abusividad de las cláusulas contractuales para compradoras y vendedoras.
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Declaración de nulidad de la comisión de compra de vivienda en una hoja de visita
Como consecuencia de la detección y reclamación de las prácticas abusivas llevadas a cabo por parte de las inmobiliarias, la Audiencia Provincial de Cádiz (AP) ha dictado recientemente una relevante Sentencia (52/2021 de 10 de marzo de 2021) en la que, en beneficio de las consumidoras, pone el foco en la falta de transparencia y abusividad de las cláusulas incluidas en una hoja de visita de una vivienda.
En el caso que nos ocupa, una agencia inmobiliaria presentó una demanda contra una consumidora reclamando la comisión del precio de compra de la vivienda pactado en la hoja de visita de una vivienda. Inicialmente, la reclamación de cantidad fue estimada al considerar el Juzgado que se había formalizado un contrato de mediación inmobiliaria para la compra de la vivienda y que, posteriormente, se había adquirido la vivienda directamente por parte de la compradora a la vendedora, evitando a la agencia inmobiliaria en la transacción.
Tras la resolución inicial, la demandada (compradora) recurrió la sentencia apelando a la aplicación del Texto Refundido de la Ley de Consumidoras y Usuarias y solicitó la nulidad de la hoja de visita suscrita alegando los siguientes motivos:
- De la hoja de encargo suscrita no se derivaba ningún contrato de prestación de servicios con la agencia.
- No se prestó ningún servicio ya que la agencia inmobiliaria no intervino en la compra ni prestó asesoramiento a la compradora sobre la situación jurídica del inmueble.
Por su parte, la Audiencia Provincial, al analizar el recurso presentado por la demandada se centró en varias cuestiones: la naturaleza jurídica del documento firmado por la compradora en su visita, así como el servicio prestado por parte de la agencia.
Ausencia de información previa y suficiente a la consumidora en la nota de encargo
A lo largo de la visita realizada por la compradora a la vivienda, ésta firmó una hoja de visita que se titulaba “nota de encargo para comprar o alquilar”. En este encargo se anotaron los datos de la vivienda, los de la visitante, la fecha de visita y también se incluyó una cláusula en la que la visitante encargaba la prestación de servicios profesionales a la agencia y aceptaba los honorarios profesionales.
Al interpretar las cláusulas incluidas en la nota de encargo, la Audiencia Provincial tomó como referencia la normativa de protección a las consumidoras y recordó que las cláusulas no debían ser solo gramaticalmente claras, sino que, además debían ser accesibles, de tal modo que las consumidoras tuvieran un conocimiento previo a la celebración del contrato de su existencia y contenido. Consideró en consecuencia que era abusiva la declaración de adhesión de la consumidora a las cláusulas de las que no se hubiera tenido oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.
Inexistencia de prestación de servicio
De igual forma, la Audiencia Provincial afirmó que en este caso estaríamos ante un contrato de adhesión suscrito por una consumidora al que, con motivo de otro acto, la visita a la vivienda para su adquisición, se introdujo una cláusula que impuso una obligación genérica de abonar un precio con motivo de un contrato que no se pactó en aquel momento sin límite temporal ni en cuanto a los supuestos en que dicho precio debía abonarse.
Concluyó el Tribunal que por el hecho de facilitarle los datos de la vivienda y acompañar en la visita a la compradora, no se deducía que se hubiera consentido al pago de los honorarios de la agencia. Además, afirmó que esa cláusula resultaba abusiva ya que no se establecía en la misma ninguna obligación para la agencia; es decir, no se había producido ningún encargo ni gestión a la inmobiliaria.
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