Cada vez son más las personas que comparten piso con otras que no pertenecen a su núcleo familiar. Probablemente en la mayor parte de las ocasiones el motivo sea económico: hoy en día, puede ser un auténtico lujo el hecho de vivir en soledad o únicamente con la familia o pareja, dada la precariedad en el empleo, los salarios insuficientes y, sobre todo, la carestía de la vivienda, propiciada por la ominosa inacción de los poderes públicos y la supuesta obligación de adaptar los precios del alquiler a los dictados del mercado (quién no ha oído a los propietarios justificar sus subidas apelando a los incrementos generalizados de los precios: “con esto de la subida…”). Claro que, también, quizás en menor medida, hay quien comparte simplemente porque desea compañía.
Si vas a compartir, ya sea porque no te queda otro remedio, ya por gusto, seguramente te interese saber qué hacer para que la situación sea enteramente legal, y cuáles son tus derechos y obligaciones como “compañera/o de piso”.
Antes de exponer las distintas situaciones en que nos podemos encontrar, conviene saber, porque es algo que afecta a todas ellas, que existen discrepancias doctrinales y jurisprudenciales sobre el régimen jurídico aplicable al alquiler de habitaciones.
La cuestión es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), cuando delimita su ámbito de aplicación, afirma que «La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda” (art. 1) y que “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 2.1). De esta forma, hay quien, de un lado, opina que una habitación “no satisface de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario”, por lo que el contrato de arrendamiento de ese espacio no le resulta aplicable la LAU. Conforme a esta teoría, que siguen algunos tribunales, como la Audiencia Provincial de Madrid, (en este sentido, por ejemplo, la Sentencia 168/2019, de 28 de marzo, de la Sección 9ª de este órgano), el alquiler de habitaciones se rige exclusivamente por lo acordado por las partes y el Código civil. Otros órganos jurisdiccionales, sin embargo, consideran que, en la medida en que el alquiler de una habitación va acompañado de una autorización de uso de zonas comunes (normalmente, y si es el caso, de la cocina, la sala de estar, el cuarto de baño, la terraza…), implica que se arrienda un espacio que satisface las necesidades de vivienda forma permanente, por lo que sí se le aplica la LAU. Así lo ha considerado, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Cádiz, en su Sentencia número 84/2006, de 18 julio (Sección 2ª).
La diferencia entre aplicar o no la LAU radica fundamentalmente en que esta Ley, para proteger a los inquilinos o arrendatarios, declara que algunas de sus disposiciones son imperativas, es decir, que son normas que se aplican en todo caso: las partes contratantes (arrendadora y arrendataria) no pueden modificarlas pactando algo diferente. Así, por ejemplo, son normas imperativas las que regulan la duración mínima del alquiler: aunque las partes acuerden expresamente una duración inferior a 5 años, el contrato se renovará anualmente hasta llegar a esta duración, salvo que el arrendatario desee no renovarlo o salvo que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares (en primer grado de consanguinidad o por adopción) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si entendemos que al alquiler de habitaciones se le aplica la LAU, el contrato se renovará de forma obligada anualmente hasta llegar a la duración mínima de 5 años (siempre que lo desee la parte arrendataria), pero si se niega la aplicación de la LAU, el contrato tendrá estrictamente la duración pactada por las partes: un año o dos; o, incluso, los meses que se hayan acordado.
Veamos, a continuación, posibles situaciones.
1. ¿Vives en un piso de tu propiedad y quieres alquilar una o varias habitaciones?
En tu caso, salvo que se trate de un alquiler “turístico” o “vacacional”, tienes plena libertad para alquilar. Aunque no sea estrictamente necesario, sí es conveniente que redactes por escrito el contrato con la persona a la que vas a arrendar la habitación. Más abajo te indicamos qué cuestiones deberías incluir, como mínimo, en ese contrato.
Si deseas poner la habitación en alguna plataforma para alquilarla a turistas o visitantes por días o semanas (airbnb, badi, spotahome o similares), tienes que comprobar previamente que la comunidad de propietarios no lo haya prohibido, e informarte también antes sobre las posibles limitaciones que pueda imponer la normativa de la Comunidad Autónoma en la que esté el piso.
2. ¿Estás buscando piso en alquiler para compartir con un(a) amiga/o o varias/os?
En tu caso, lo que os interesa es que el contrato de alquiler de la vivienda que encontréis se celebre con la propiedad y todas las personas que vais a compartirla, de forma que haya constancia expresa de que todas las personas convivientes son arrendatarias. De esta manera, desde un inicio habrá constancia de quiénes van a residir en el inmueble, quiénes están obligadas (normalmente se pactará que de forma solidaria) al pago de la renta, quiénes han prestado la fianza…
En previsión de que alguna pueda abandonar la vivienda durante el periodo de vigencia del contrato, conviene establecer una cláusula en la que se prevea qué ocurre en esta circunstancia, esto es, si a) el arrendamiento, previa comunicación de esta circunstancia a la propiedad, se entenderá en lo sucesivo únicamente con quienes queden en el inmueble, sin que quepa que terceras personas ocupen el lugar de quien abandona; o b) el resto de personas están autorizadas a buscar sustituta/o, previa comunicación a la propiedad de la subrogación.
3. ¿Eres arrendatario y quieres alquilar alguna habitación que queda libre?
Lo primero que debes hacer es comprobar si tu contrato de alquiler establece alguna cláusula sobre el subarriendo. Es posible que el contrato lo prohíba de forma absoluta (en cuyo caso, la única vía de que la situación sea legal es pactar con la propiedad del inmueble la eliminación de esta prohibición) o que te obligue a comunicarlo previamente a la propiedad, para que ésta te autorice, en su caso, en forma escrita.
Si el contrato no dispone nada sobre esta cuestión en particular, se aplicará el régimen establecido en la LAU (pues ésta sí regula, en todo caso, el contrato de arrendamiento del inmueble), que dice que tienes que obtener previamente la autorización de la propiedad por escrito (art. 8.2). El peligro de no obtener esta autorización es que la propietaria podría resolver el contrato por incumplimiento de este deber.
La LAU prohíbe, además, el subarriendo de la vivienda entera, y que a través del subarriendo el inquilino o inquilina (sub)arrendador obtenga rentas superiores a las que tiene que abonar a la propiedad (art. 8). No cabe, por tanto, que tu(s) compañero(s) paguen conjuntamente por el alquiler más de lo que cuesta el piso entero.
¿Qué debería recoger el contrato de alquiler de una habitación?
Si vas a redactar un contrato de alquiler de una habitación en un piso, conviene que, al menos, incluyas las siguientes cláusulas:
(1) la identificación de las partes, es decir, del propietario o la propietaria (o el arrendatario de la vivienda, que a su vez va a realquilar) y del inquilino o inquilina;
(2) una descripción de la vivienda y sus zonas comunes;
(3) la identificación del espacio que se alquila para disfrute individual (la habitación; su baño privado, balcón, patio o terraza, si los tuviera…), y, en su caso, el mobiliario que incluye(n) (esto puedes recogerlo detalladamente en un Anexo);
(4) la duración del contrato;
(5) la cuantía que ha de abonarse, en qué momento y forma, y qué incluye esa cuantía, esto es, si cubre únicamente el alquiler (y los suministros van aparte, en cuyo caso también conviene precisar la forma en qué van a sufragarse estos gastos) o si también entran todos o parte de los suministros habituales (energía, agua, conexión a internet);
(6) si se entrega, por la parte arrendataria, una fianza;
(7) los derechos y obligaciones que derivan del contrato para cada parte. Entre estos derechos/obligaciones, por ejemplo, conviene regular la terminación del contrato (con cuánta antelación tiene que avisar cada parte, en caso de que se desee abandonar la vivienda), la obligación de cuidado de las zonas comunes y de la habitación alquilada, el deber de devolución de la habitación en el estado de conservación y uso en el que se encontraba cuando se entró a vivir en ella, salvo por el desgaste normal, el derecho del arrendador de acceso al espacio
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