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DUDAS CORONAVIRUS – Medidas en materia de arrendamientos. Un resumen del Real Decreto-Ley 11/2020

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, regula un nuevo paquete de medidas “para apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares”.

En primer lugar, este Decreto adopta medidas dirigidas al apoyo al alquiler de personas vulnerables, pero lo hace partiendo de que “en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas”.

El sociólogo especializado en vivienda y arrendamientos, Javier Gil, niega que esto sea así. “Nos mienten con estas frases para proteger a los fondos buitre y a los multipropietarios”, explica. Y es que a pesar de que SOCIMIs y Fondos de Inversión se están haciendo con el mercado inmobiliario, sigue reinando la idea de que una parte mínima de los pisos son suyos. Y ello pese a que en 2018 un estudio en Barcelonarefleja que un 34% del mercado está controlado por entidades jurídicas que no son particulares”, y a que “del 60% del mercado que estaría controlado por particulares, resulta que la mayor parte probablemente no sean particulares, sino familias con muchísimo patrimonio y muchísima riqueza, que tienen en propiedad edificios enteros en nuestras ciudades. […] Porque en España hay 3,4 millones de viviendas vacías [1/3 de la vivienda vacía de toda Europa] según el último censo del INE. ¿3,4 millones de viviendas vacías propiedad de “particulares”? Claro que no. Son propiedad de empresas, especuladores, bancos, fondos buitre y grandes tenedores”.

Sin duda, las medidas aprobadas suponen un avance y una mejora a corto plazo de las circunstancias de miles de familias, pero como señala el Sindicato de Inquilinas de Madrid, resultan del todo “insuficientes” para hacer frente a la crisis de vivienda que está por venir, teniendo en cuenta que ya acumulamos 750.000 despidos y 1,6 millones de personas que han visto reducidos sus salarios por los ERTE desde el inicio del estado de alarma.

Paralización de los desahucios por seis meses de personas afectadas económicamente por la crisis del coronavirus

Volviendo al Decreto aprobado el 31 de marzo, éste acuerda, en primer lugar, suspender la ejecución de los desahucios (o los señalamientos que no se hayan celebrado aún en este tipo de procedimientos) por un periodo máximo de seis meses cuando “la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva”. Es decir, no afectará a quien ya se encontrara en una situación de vulnerabilidad con anterioridad o independencia a la expansión del coronavirus. Esta suspensión únicamente tendrá lugar para quien pueda acreditar que su situación económica se debe a la expansión del virus.

Esta petición de suspensión extraordinaria se podrá empezar a solicitar el día que se levante la suspensión de los plazos procesales acordada por el Decreto del estado de alarma el pasado 14 de marzo.

Es importante recordar en este punto que ya existen mecanismos de aplazamiento del desahucio para hogares en riesgo de exclusión que pueden ser aplicados complementariamente. El artículo 441.5. de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que los demandados acudan a los Servicios Sociales competentes para la elaboración de un informe que justifique la prórroga del desahucio que podrá durar hasta un máximo de tres meses si el casero es persona jurídica.

¿Qué significa “encontrarse en una situación de vulnerabilidad”?

El artículo 5 del Real Decreto-Ley establece que se han de reunir los siguientes requisitos:

1.- “Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares” y que, a consecuencia de ello, no alcance en el mes anterior a la petición de la moratoria de desahucios “el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)”. Teniendo en cuenta que el IPREM anual es de 537,84 euros, estamos hablando de una cuantía de 1,613.52 euros (que puede aumentar en función de distintos factores de corrección por tener hijos a cargo o el reconocimiento de una discapacidad de algún miembro de la familia).

2.- “Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar”.

3.- Que ningún miembro de la unidad familiar (compuesta por la “persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda”) sea propietaria de una vivienda en España.

¿Cómo se acreditan estas circunstancias?

Mediante la presentación de los siguientes documentos:

1.- En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

2.- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

3.- Para acreditar el número de personas que habitan en la vivienda habitual: el Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, el certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores y la declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

4.- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

5.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Prórroga extraordinaria de la duración del alquiler

El artículo 2 del Real Decreto-Ley establece que “desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (1 de abril) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma […] podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes“. Es decir, que los contratos pueden ampliarse, con las mismas condiciones actuales, por un periodo de 6 meses, salvo que las partes decidan negociar otras distintas.

Cabe plantearse cuál es el propósito de este artículo, que parece aplicable tanto a los contratos de personas en riesgo económico como al resto. No hay duda de que las partes del contrato de arrendamiento son libres de pactar cualquier nueva prórroga que amplíe los plazos previstos en la LAU y en su contrato. Tampoco hay duda de que, acordado el estado de alarma, los inquilinos no pueden abandonar la vivienda por causa de fuerza mayor aunque su contrato haya terminado. ¿Por qué, entonces, se decreta que las inquilinas deberán solicitar prórroga si “esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador”? ¿Por qué se impone a las inquilinas la obligación de dar el primer paso? ¿Por qué se condiciona la prórroga al concurso de voluntades? ¿Por qué se limita la prórroga extraordinaria a seis meses? Esta provisión debe ser analizada en cada caso con muchísima atención y nos preocupa que juegue un papel sustancial en los juzgados a la hora de interpretar una posible excepción de pago en los daños y perjuicios derivados de la falta de restitución de la vivienda como consecuencia del decreto

Aplazamiento del pago de la renta

La arrendataria en situación de vulneración social o económica tiene un mes desde el 1 de abril (fecha en que entra en vigor el Real Decreto-Ley) para pedir a la arrendadora “el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario”.

Si la parte arrendadora se negara en un plazo de 7 días a alcanzar algún acuerdo sobre el aplazamiento o condonación de la renta, la arrendataria podrá pedir una ayuda económica al estado.

Si la propietaria fuera un gran tenedor, “entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”, el aplazamiento temporal se puede exigir y la arrendadora no se puede negar.

En el caso de que posea menos de 10 inmuebles o menos de 1.500 metros cuadrados, se le considerará pequeño propietario.

Microcréditos y ayudas para hacer frente a los aplazamientos de la renta

El artículo 9 del Real Decreto-Ley autoriza “al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante”.

El artículo 10, por su parte, desarrolla un programa “de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida […] de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa”.

En resumen, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) pondrá en marcha una serie de avales, sin intereses, durante para que los bancos den préstamos a las personas en situación de vulnerabilidad que se devolverán en seis años (prorrogables por otros cuatro) para cubrir, como máximo, seis meses de alquiler. En paralelo, se pondrá en marcha un nuevo programa de ayudas al alquiler, con un máximo de 900 euros al mes y hasta el 100% del alquiler (o para pagar el préstamo solicitado durante la crisis),  pero serán las comunidades autónomas las que lo pongan en marcha y decidan la cuantía.

Ésta ha sido una de las medidas más criticadas por colectivos de vivienda y sindicatos de inquilinas. Las familias arrastran todavía una deuda equivalente al 58,9% del PIB y el 74% de la misma ha sido contraída para dedicarla a vivienda. Las familias, según la OCDE, gastan en torno el 40% de sus ingresos totales en pagarse un techo donde vivir. En 2019 hubo 36.437 desahucios por impago de alquiler en todo el Estado español y endeudarse con créditos (en vez de una suspensión de pagos y condonación de la deuda) es “pan para hoy, hambre para mañana”. En palabras de Yago Álvarez Barba, “si hemos llegado a esta debilidad económica mundial es, entre otros motivos, por la continua financiarización de la economía, por tener un sistema económico sustentado mediante el crecimiento de la deuda (la deuda global es ya tres veces el PIB mundial y crece más que la economía), y parece que la única forma que tienen de solventar los problemas de la ciudadanía (y aquí no hablo solo de los alquileres) es financiarizar más nuestra vida cotidiana y endeudarnos más. No tiene sentido, más allá de la patada hacia delante al problema y de volver a salvar al sector inmobiliario”.

El Sindicato de Inquilinas de Madrid denuncia que “las familias que viven de alquiler se encuentran ante una situación insostenible: sin ingresos y asumiendo precios que han subido un 40% de media desde 2013. Los arrendadores ganan 38.000€ de media anual sin incluir lo que cobran de alquiler, mientras que los hogares de inquilinas ingresan una media de 23.000€ anuales. Y en el caso de que las inquilinas no puedan devolver la deuda, lo pagaremos entre todas y todos con dinero público, independientemente si el arrendador lo necesita o es una entidad multi millonaria. Da igual que entremos en una brutal crisis y que aumenten los índices de pobreza: los arrendadores tienen que seguir cobrando rentas inmobiliarias a precio de oro, todo a costa del erario público. Consideración aún más grave si se tiene en cuenta que ya reciben enormes ayudas: los pequeños propietarios tienen una exención del 60% en el IRPF y los fondos buitre no pagan impuesto de sociedades”.

Además, desde este sindicato critican que las ayudas se financien con 700 millones para garantizar el cobro de las deudas cuando hace unos años se destinaron 65.000 millones de euros a la banca para asegurar su rescate.

En definitiva, como dice nuestra compañera Alejandra Jacinto, portavoz de la PAH, estas medidas “promueven que los inquilinos que no puedan pagar las rentas se endeuden” y, por otro, deja que sean los fondos buitre los que decidan “voluntariamente si eximen o no del pago a los inquilinos”, una forma de “proteger el negocio de los grandes tenedores”.

Es por ello que múltiples colectivos de vivienda hacen un llamamiento a una huelga de alquileres a partir del 1 de abril.

Consecuencias legales de la huelga

Tal y como se explica en el artículo “La huelga de alquileres se mantiene: ¿qué supone y qué implicaciones tiene?“, quienes participen en la huelga se exponen a que el casero reclame sus rentas por la vía civil y a que inicie un procedimiento por desahucio. Pero los sindicatos de inquilinas también cuentan con el factor desborde de la justicia. “Pueden ser tantos casos que los tribunales no tengan recursos suficientes para procesar tantas demandas“, explica Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogaters de Barcelona.

Para colaborar con la caja de resistencia de la huelga se pueden hacer aportaciones desde cinco euros en Goteo.org.

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Ten en cuenta que las respuestas son comunes y no podemos tener en cuenta todas las circunstancias personales concretas. Por tanto, y para poder asesorarte teniendo en cuenta tu situación concreta, no dudes en ponerte directamente en contacto con nosotras aquí.

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