201903.02
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El Real Decreto de Vivienda de 2019, el de 2018 y su no convalidación

Por Naomi Abad y Daniel Amelang. Publicado en Público

Ayer, sobre la bocina, el Gobierno aprobó un nuevo Real Decreto-Ley de medidas urgentes de vivienda y alquiler, introduciendo algunos cambios pequeños en materia de desahucios y de limitación de precios dentro del contrato. De esta manera se modifica la actual legislación, de 2013, con efectos inmediatos desde que se produzca su publicación en el BOE (lo cual, en el momento en que escribimos estas líneas, todavía no ha sucedido).

El hecho de que se haya aprobado mediante Decreto significa, según el artículo 86 de la Constitución, que a juicio del Gobierno aparece una circunstancia extraordinaria, que justifica su urgencia para dictar una norma que tiene rango de ley (con el mismo valor y efectos que las demás leyes), saltándose el trámite parlamentario. La necesidad ha de ser, por tanto, apremiante y justificada, pues sólo la grave urgencia puede sustraer del debate parlamentario la aprobación de, nada menos, una ley.

La urgencia de este Decreto se debe, según el Ejecutivo, a la necesidad de adaptar el marco normativo a las dificultades de acceso al alquiler, ante la vulnerabilidad económica y social de un gran número de hogares. Sin embargo, tras su aprobación y publicación en el BOE, el Decreto deberá ser convalidado por el Parlamento, o perderá su eficacia.

Esta vez, a diferencia de lo que ocurrió hace mes y medio con el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, también de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, parece que el texto ha sido consensuado con Unidos Podemos. En aquella ocasión la tentativa resultó fallida por la negativa de esta formación, entre otras, a convalidarlo, por lo que perdió su eficacia el 24 de enero, cuando fue derogado a consecuencia de su no aprobación en el Congreso.

Pero, ¿qué sucede con los alquileres que se firmaron entre el 19 de diciembre de 2018 (fecha en que el Real Decreto-Ley 21/2018 se publicó en el BOE) y el 24 de enero de este año (fecha en que se derogó)?

Pues lo cierto es que la no convalidación de la norma no conlleva la pérdida de sus efectos en todo caso, ya que estuvo vigente durante un corto periodo de tiempo (y publicado como tal en el BOE). Las personas que firmaron contratos de arrendamiento en esas fechas lo hicieron pensando que la Ley vigente era la del Real Decreto-Ley, y eso se ha de respetar por razones de seguridad jurídica. Y es que el Reglamento del Congreso determina que la derogación surtirá efectos desde el día en que no se convalide, pero no antes.

En consecuencia, la norma estuvo vigente casi un mes, concretamente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, por lo que los contratos de arrendamiento que se formalizaran durante este periodo de tiempo se rigen por esta normativa.

¿Y qué es lo que regulaba este Real Decreto-Ley 21/2018 ya derogado? Son varias las cuestiones, pero la más significativa es que se estableció el plazo de duración de los contratos en cinco años (frente a los tres de la actual LAU de 2013) y en que la fianza y garantías adicionales a exigir se limitó a dos mensualidades.

Por lo tanto, en cualquier contrato firmado entre estas fechas, si su duración es inferior a cinco años, como es habitual, se establece un sistema de prórrogas automáticas. Estas prórrogas son obligatorias para el casero y voluntarias para el inquilino o inquilina. No hay burofax, ni notificación del arrendador, que valga para impedirlo antes de esos cinco años. Si el arrendatario no dice lo contrario, el tiempo que puede quedarse en el inmueble la inquilina se amplía automáticamente.

¿Y qué sucede con los contratos firmados a partir de la fecha en que el Real-Decreto Ley aprobado ayer entre en vigor? Pues en principio, los efectos son similares: los contratos aumentarán su duración a los cinco años (o siete si quien alquila es una persona jurídica), desaparecerán los desahucios abiertos (sin fecha y hora) y la fianza y avales exigibles podrá ser de tres meses, entre otras medidas.

Veremos si esto finalmente se convalida en el Congreso y su recorrido es algo mayor que su predecesora.

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