Gastos hipotecarios: Importes reembolsables según la jurisprudencia del Tribunal Supremo
La jurisprudencia española en materia de cláusulas abusivas bancarias tuvo como resolución paradigmática la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo. En esta resolución el Tribunal se pronunció sobre los gastos de constitución de hipoteca y estableció que todas las cláusulas referentes a los gastos asociados a la concesión del préstamo eran abusivas y por lo tanto debían ser declaradas nulas.
Años más tarde el mismo Tribunal vuelve a indicar que la cláusula de gastos de constitución de hipoteca incluida en los préstamos bancarios es nula en su totalidad por abusiva, al atribuir, indiscriminadamente, y sin distinción, el pago de todos los gastos e impuestos al prestatario.
No obstante, las últimas sentencias de la Sala Civil del Tribunal Supremo, más allá de declarar la nulidad de la cláusula abusiva, han delimitado los gastos hipotecarios que se pueden reclamar y en cierta medida han favorecido a las entidades bancarias en la devolución de los gastos hipotecarios a las consumidoras.
La determinación de los importes reembolsables se ha plasmado especialmente en la sentencia 147/2018 de 15 de marzo de 2018 y en la sentencia posterior aclaratoria de 23 de enero de 2019 del mismo Tribunal Supremo en la que se ha establecido que, de los gastos hipotecarios que la consumidora podía reclamar hasta el momento, pasaban a excluirse de la reclamación los conceptos de Impuesto de Transmisiones (IT) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿QUIÉN PUEDE RECUPERAR LOS GASTOS?
- Las consumidoras que tengan una hipoteca en la actualidad
- Las consumidoras que hayan cancelado una hipoteca.
¿QUÉ GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA PUEDO RECLAMAR TRAS LA ÚLTIMA RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO?
Siguiendo el reciente criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo, al plantear una reclamación de nulidad de la cláusula referente a los gastos hipotecarios, actualmente podrían recuperarse los siguientes conceptos:
1) Gastos del registro de la propiedad en el préstamo hipotecario:
Interesa al prestamista –entidad bancaria-la inscripción registral de la constitución de garantía hipotecaria sobre una finca, de manera que corresponde a la entidad bancaria el pago del 100% de este gasto.
2) Gastos notariales en el préstamo hipotecarios: a medias entre el banco y la consumidora.
La matriz de la escritura y la modificación de esta si la hubiere interesa a ambas partes, por lo que a cada parte corresponde el 50% de dichos gastos.
La escritura de cancelación interesa a la prestataria al liberarse de dicho gravamen, por lo que a este corresponde el 100% de este gasto.
3) Gastos de gestión y tramitación:
El pago de este gasto cuando se utilice este servicio, dado que beneficia a ambas partes, será de un 50% para cada uno.
4) Gastos de tasación:
La atribución de este gasto no se ha pronunciado aún nuestra jurisprudencia mayor, ni en estas sentencias ni en anteriores, por lo que habrá que estar a lo que vengan dictando las distintas Audiencias Provinciales al respecto.
Todos los gastos que el alto Tribunal considera que se pueden reclamar por parte de las consumidoras tienen como fundamento principal la nulidad de la condición general contractual (entre banco y clienta) en la que se transmite en bloque la totalidad de los gastos a la consumidora, sin que esa situación hubiese sido admitida por el cliente en el contexto de una negociación de buena fe.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN SE NECESITARÍA PARA LLEVAR A CABO LA RECLAMACIÓN?
Para poder iniciar una reclamación resulta necesario acreditar el gasto que se ha realizado y por ende disponer de la documentación que se detalla a continuación:
1) La escritura de préstamos hipotecario que se suscribió con la entidad bancaria.
2) La escritura de las ampliaciones y novaciones posteriores (en el caso de que se hayan realizado).
3) El último recibo del que se disponga del pago de la hipoteca.
4) La factura de la Gestoría.
5) La factura del Notario.
6) La factura del Registro de la Propiedad.
7) La factura de Tasación.
8) DNI
¿CÓMO PODRÍA INICIAR UN PROCEDIMIENTO PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA?
Para abordar la reclamación de nulidad de la cláusula referente a los gastos hipotecarios y su correspondiente devolución se debe remitir una reclamación previa por escrito al banco (preferiblemente a través de burofax) solicitando la nulidad de la cláusula en la que se delimita el reparto de los gastos hipotecarios así la devolución de los pertinentes gastos y adjuntando la documentación que acredite que las facturas fueron abonadas.
Una vez remitida dicha comunicación, la entidad bancaria cuenta con un plazo de dos meses para contestar al requerimiento extrajudicial.
Durante este periodo y una vez transcurrido el mismo la entidad bancaria puede: reembolsar los gastos de constitución del préstamo hipotecario (en raras ocasiones sucede), contestar negativamente a la reclamación extrajudicial (lo más frecuente) o no contestar a la reclamación extrajudicial de los gastos. Si se da alguno de los últimos dos supuestos, la única vía de la que dispone la consumidora para reclamar los gastos hipotecarios indebidamente abonados es el inicio de un procedimiento judicial contra la entidad bancaria.
¿QUÉ BANCOS DEBEN HACER FRENTE EL REEMBOLSO DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS?
La mayoría de las entidades bancarias españolas han aplicado estas cláusulas abusivas en las que el gasto de formalizar la hipoteca correspondía al cliente del banco. Asimismo, en el caso de que la entidad con el que se suscribió el préstamo haya desaparecido, es conveniente aclarar que en materia bancaria los bancos se subrogan en derechos y obligaciones frente a las clientas por lo que la consumidora puede iniciar la reclamación de gastos hipotecarios contra su banco actual.
Para valorar si tu contrato de préstamo contiene gastos hipotecarios que se pueden reclamar nuestro consejo es que consultes con una abogada especialista en derecho bancario.