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La huelga de alquileres se mantiene: ¿qué supone y qué implicaciones tiene?

Por Jairo Vargas. Publicado en Público

Ha tardado en reaccionar pero, finalmente, el Gobierno ha anunciado un paquete de medidas dirigidas a los inquilinos cuyos ingresos se vean afectados por la emergencia del coronavirus. Se suspenden los desahucios por impago de alquiler hasta seis meses después de que finalice el estado de alarma y se prorrogan medio año los contratos que finalicen para evitar subidas abusivas de precios. Para familias vulnerables, se lanzan microcréditos sin intereses para que puedan seguir pagando la renta durante esta crisis. Los podrán devolver hasta en diez años y están avalados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), entre otras medidas que adelantó Público el lunes.

Sin embargo, se mantiene la huelga de alquileres convocada por los sindicatos de inquilinos, que exigen la suspensión del pago de la renta para los arrendatarios afectados por la crisis económica generada por la pandemia. Arrancará este miércoles, tal y como han anunciado los convocantes.

Consideran “totalmente insuficientes” las medidas anunciadas por un Ejecutivo que, a su juicio, lanza el mensaje de que “aunque la economía se derrumbe, aunque los ingresos se desplomen, los alquileres deben seguir cobrándose al mismo precio inflado”.

En un comunicado, valoran positivamente la paralización de los desahucios y la prórroga extraordinaria de contratos, pero consideran que los créditos facilitados sólo buscan asegurar que los propietarios no dejen de cobrar a unos precios que se han disparado de media un 40% desde 2013 y contra los que ya estaban en pie de guerra.

Grandes y pequeños tenedores

No obstante, el Gobierno ha diferenciado en sus medidas entre grandes y pequeños tenedores de vivienda. Por un lado, obliga a empresas, entidades públicas y grandes propietarios (más de diez viviendas) a ofrecer a sus inquilinos en situación económica comprometida dos opciones: una rebaja del alquiler del 50% durante un máximo de cuatro meses o una moratoria de los pagos, de la misma duración y que puede fragmentarse para que se pague hasta en tres años.

Una solución tímida para los convocantes de la huelga, que recuerdan que los fondos de inversión, conocidos como fondos buitre, ya están exentos del pago del impuesto de sociedades al usar la figura de las Socimis.

En el caso de los “pequeños tenedores” (menos de diez viviendas), el Gobierno insiste en garantizar sus ingresos. De ahí los microcréditos para los inquilinos que no puedan hacer frente al pago. Un medida que ha indignado a los colectivos, que no entienden que una persona con, por ejemplo, siete pisos en alquiler sea considerado un pequeño ahorrador, cuando además ya tienen una exención del 60% en el IRPF.

“No solo es injusto: es irracional en términos económicos. El Gobierno nos está forzando a elegir entre comer o endeudarnos”, apostillan los sindicatos de inquilinos, que siguen llamando a la huelga y que ya han recaudado 19.000 euros en aportaciones voluntarias para la caja de resistencia que han puesto en marcha mediante crowdfunding.

Una huelga sin marco jurídico

Pero el escenario de la huelga es tan incierto como novedoso. No existe un marco jurídico que regule una huelga de alquileres, a diferencia de las huelgas laborales, recogidas y amparadas legalmente en el artículo 28 de la Constitución junto al derecho de libertad sindical.

“Somos conscientes de que se trata de una huelga de hecho, no de derecho. Tiene una clara intencionalidad política, presionar al Gobierno para que se suspenda el pago de las rentas en determinados casos y durante un periodo de emergencia económica de familias y empresas”, explica Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogateres de Barcelona, que recuerda que el derecho de huelga en un marco laboral “se consiguió haciendo huelgas cuando eran ilegales”.

Insiste en que, para muchos trabajadores, autónomos o pequeños empresarios, la huelga “no es una opción, sino un necesidad. No van a ser capaces de hacer frente a la renta porque han caído sus ingresos, porque han sufrido un ERTE o se ha reducido su jornada o, directamente, no tienen clientes por las medidas del estado de alarma”, expone

Consecuencias legales

A pesar de que la intención de la huelga sea iniciar un conflicto colectivo bajo el paraguas de los sindicatos de vivienda, las fuentes jurídicas consultadas explican que cualquier casero que no reciba la mensualidad podrá denunciar el impago. “Aunque haya impagos generalizados, el cauce judicial es el mismo porque no hay amparo legal para dejar de pagar un alquiler”, concreta a Público Manuel Ruiz de Lara, magistrado del Juzgado Mercantil número 11 de Madrid.

Para este juez, una de las razones por las que el Gobierno no ha decretado una suspensión temporal del pago de las rentas es “su difícil encaje constitucional”, ya que esta figura genera conflicto al “colisionar con otros derechos fundamentales, como el de la propiedad privada”. El alquiler de un inmueble, recuerda, “deriva de una propiedad privada que sustenta otro tipo de economía individual”, que es lo que ha defendido el Gobierno este martes.

¿Se puede evitar el desahucio?

Ruíz de Lara no tiene dudas de que lo más probable es que el casero acabe cobrando tarde o temprano mientras que el inquilino se arriesga a un procedimiento de desahucio. Sin embargo, para Silvia Beltrán, la abogada de Red Jurídica, puede evitarse el desahucio en algunos casos. “Si la huelga no sirve consigue su propósito habrá un aluvión de demandas de arrendadores reclamando el pago o la resolución del contrato”, explica.

Esta letrada asegura que un desahucio de alquiler “puede paralizarse o enervarse” —así se conoce a esta figura del Derecho Civil— si sólo se ha incurrido en tres impagos de la renta, ya que “hay un periodo para que el inquilino deudor pague en el juzgado”. Pero solo es aplicable si es la primera vez que se incumple el contrato y “siempre que no te hayan requerido, antes de interponer la demanda, el pago de una manera fehaciente, como por ejemplo, a través de un burofax”, detalla la letrada.

Cláusula ‘rebus sic estantibus’, posible clave para la huelga

Por otro lado, tanto el magistrado Ruiz de Lara como la abogada Beltrán y el abogado del CAES Javier Rubio coinciden en que existe una posible línea de defensa para quien decida secundar la iniciativa de los sindicatos de inquilinos: la cláusula rebus sic estantibus, que vendría a significar “estando así las cosas”.

Se trata de una doctrina reconocida por el Tribunal Supremo, con ciertas reservas, que permitiría la modificación de un contrato cuando la situación de las partes cambiase drásticamente y de manera imprevisible antes de la firma, siempre que sea por razones ajenas a ambos, como podría ser esta pandemia internacional y el estado de alarma decretado.

Para Ruiz de Lara, con esta vía podría conseguirse una “moderación o reducción” de un alquiler, aunque siempre de manera individualizada para “ajustarse a la situación económica del arrendatario”. No obstante, incide en que dependerá de cada caso y en que será imposible “construir una macrocausa común” de inquilinos, ya que cada contrato de arrendamiento es diferente y puede recaer en distintos tribunales. Coincide el letrado Javier Rubio, que apunta como “única posibilidad de unificar procedimientos” a casos en los que los inquilinos residan en el mismo bloque y que el propietario sea la misma personas física o jurídica.

Por último, los sindicatos de inquilinos también cuentan con el factor desborde de la justicia. “Pueden ser tantos casos que los tribunales no tengan recursos suficientes para procesar tantas demandas”, advierte Palomera. El magistrado De Lara le da la razón, “hace tiempo que los juzgados de lo civil están saturados y es previsible un colapso“, aunque esto sólo haría ganar tiempo a los inquilinos huelguistas, “que no pueden ser desahuciados sin resolución de un juez”, matiza. “Pero tarde o temprano se iniciaría el procedimiento y los propietarios pueden reclamar todas las mensualidades que no se hayan abonado”, concluye.

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