El Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre (RDL 35/2020) que entró en vigor el pasado 24 de diciembre de 2020, adopta una serie de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, en materia de arrendamientos de locales de negocio, seguridad social y materia tributaria.
A lo largo de este artículo vamos a poner el foco en las medidas extraordinarias dirigidas a los arrendamientos de locales de negocios, cuyo fin es evitar el estrangulamiento económico de autónomos y pequeñas empresas, aliviando sus problemas de tesorería e intentando evitar que se incremente la destrucción de empleo.
¿Qué medidas contempla el RDL 35/2020 para arrendamientos de locales de negocio?
Los artículos 1 y 2 del RDL 35/2020 presentan las medidas a aplicar en los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Veamos los diferentes supuestos que establece la reciente normativa:
1) Arrendamientos para uso distinto de vivienda con empresas, entidades públicas grandes tenedores (artículo 1 RDL 35/2020)
En el caso de que no exista acuerdo previo entre inquilina y propietaria del local para la reducción temporal de la renta o en su caso se haya negociado una moratoria en el pago, la inquilina podrá solicitar de forma fehaciente a la propietaria, cuando esta sea empresa o entidad pública, o gran tenedora (persona física con más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1500 metros cuadrados) y siempre antes del 31 de enero de 2021, alguna de las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado en el Real Decreto 926/2020 y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las 4 mensualidades siguientes.
b) Moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas pudiendo extenderse hasta las 4 mensualidades siguientes. La renta se aplazará sin que se aplique penalización ni devengo de intereses y el pago aplazado se podrá abonar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.
Por su parte, una vez recibida la notificación de la inquilina para acogerse a la quita o moratoria, la propietaria deberá comunicar su decisión a la inquilina en un plazo de 7 días hábiles. Ahora bien, según se establece en la normativa (artículo 1.3 RDL 35/2020), la propietaria tendrá la potestad de elegir entre una de las opciones anteriormente descritas. Es decir, la propietaria podrá escoger entre aplicar una moratoria al pago o una quita del 50% sobre la renta. En el caso de que no se pronuncie sobre la medida a aplicar, se aplicará la solicitada por la inquilina. La medida que se elija se empezará a aplicar a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia.
Otra de las propuestas que introduce el RDL 35/2020 es que en el caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo previo sobre la reducción de la renta o moratoria, se podrá aplicar las anteriores medidas, no obstante, si se eligiera la posibilidad de aplicar una quita del 50%, la medida se aplicará únicamente para el periodo no afectado por el acuerdo previo entre las partes.
2) Otros arrendamientos para uso distinto de vivienda (artículo 2 RDL 35/2020)
Para estos supuestos, la persona física o jurídica en su condición de inquilina de un contrato de arrendamiento de local o de industria, cuya arrendadora no sea empresa, entidad pública o gran tenedora, podrá solicitar de la propietaria, y siempre antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja no se hubiera acordado entre las partes de manera voluntaria.
No obstante, a diferencia de la anterior casuística, en este caso la medida no parece tener un carácter obligatorio sino más bien, y al igual que anteriores normativas dictadas durante el estado de alarma, intenta una mediación entre las partes.
Ahora bien, sí establece esta opción la posibilidad de que en el marco del acuerdo al que puedan llegar las partes y de manera exclusiva, se pueda disponer libremente de la fianza acordada en el contrato para el pago total o parcial de la(s) mensualidad(es) de la renta arrendaticia. Fianza que, en el caso de emplearse para tal fin, deberá ser respuesta por la inquilina en un plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato (si éste fuera inferior a un año).
¿Qué requisitos se deben cumplir para acogerse a las medidas?
Puede acogerse a las medidas previstas, las personas que trabajen como autónomas y las pymes que sean inquilinas de bienes inmuebles para uso distinto de vivienda siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos:
Para trabajadoras autónomas:
Estar afiliada y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o en su caso en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración tras el RDL 926/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
En el caso de que la actividad no se suspenda directamente, se deberá acreditar la reducción de la facturación mensual natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Para pymes:
Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades del Capital.
Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración tras el RDL 926/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
En el caso de que la actividad no se suspenda directamente, se deberá acreditar la reducción de la facturación mensual natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
¿Cómo se acreditan los requisitos?
El cumplimiento de los requisitos, se deberá acreditar por la inquilina ante la propietaria a través de la presentación de la siguiente documental:
La reducción de la actividad se acreditará a través de una declaración responsable en la que se hará constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%. En el caso de que la propiedad lo solicite, la inquilina deberá mostrar los libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
La suspensión de la actividad se acreditará mediante el certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o la entidad competente para tramitar el cese de actividad.
¿Existe alguna exclusión en la aplicación de estas medidas?
Sí, el artículo 6 del RDL 35/2020 establece que las medidas aplicables para los arrendamientos de locales de empresas, entidades públicas o grandes tenedoras, no serán de aplicación cuando la titular de la propiedad se encuentre en situación de posible insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual y así se lo acredite a la persona inquilina.
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