Ante la situación de precariedad del mercado de vivienda en España, como resultado de la subida galopante de alquileres y del precio de venta de los inmuebles, están apareciendo en el mercado otras fórmulas de acceso a la propiedad de bienes inmuebles tales como la nuda propiedad.
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Pero, ¿qué es la nuda propiedad?
En el momento en el que una persona adquiere una propiedad, suele obtener lo que en derecho civil se conoce como pleno dominio. Dentro del pleno dominio se diferencian los siguientes términos: la nuda propiedad y el usufructo.
El usufructo, por un lado, otorga derecho a su titular a disfrutar de los bienes muebles e inmuebles ajenos, con la obligación de conservar su forma y sustancia (artículo 467 del código civil). Esto es, el usufructo desvincula el uso y la propiedad de un bien. Dentro de la figura del usufructo encontramos dos sujetos: la usufructuaria y la nuda propietaria.
La nuda propiedad, por otro, es aquel derecho que adquiere una persona sobre una cosa en la que es únicamente titular de la propiedad de un bien pero no tiene el derecho a usarla. Es decir, la adquisición de la nuda propiedad de un bien mueble o inmueble no proporciona a su titular la posesión de la misma ya que el derecho al uso y disfrute pertenece a la usufructuaria. Por lo tanto, a pesar de que la nuda propietaria sea titular del dominio del bien, no podrá disfrutar de la misma hasta la extinción del usufructo.
¿Cuáles son los motivos para extinguir el usufructo y adquirir la nuda propiedad?
El artículo 513 del Código Civil regula aquellos casos en los el usufructo se extingue y en los que la nuda propietaria podría adquirir la posesión del bien:
1.º Por muerte del usufructuario.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
¿Qué derechos tiene la nuda propietaria
Además del derecho de propiedad detallado previamente, la nuda propietaria puede vender la nuda propiedad siempre y cuando se respeten los derechos de la usufructuaria (uso y disfrute del bien); puede solicitar un préstamo sobre la nuda propiedad del bien y también tiene el derecho a que se le restituya el uso y disfrute cuando se extinga el usufructo, adquiriendo en consecuencia el pleno dominio del bien.
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