La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha desarrollado una amplia panoplia de instrumentos para proteger a los y las arrendatarias de viviendas frente a subidas o terminaciones abusivas de sus contratos por arrendadores con fines especulativos.
Entre ellas, por afectar directamente al procedimiento civil de desahucio de vivienda y ser particularmente efectivas defendiendo a los ocupantes de la vivienda, queremos señalar en este artículo las nuevas y expeditivas barreras a la admisión de demandas que pretendan recobrar una vivienda (Sea por impago o por terminación o resolución del contrato, entre muchas otras posibilidades) basadas en la situación de vulnerabilidad de la persona a desahuciar que recoge el nuevo art. 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así, la Disposición Final Quinta de la Ley de Vivienda añade al art. 439 LEC dos nuevos Apartados (.6 y .7) que obligan a inadmitir de plano las demandas que pretendan desahuciar a una persona si no se especifican en el escrito de demanda las siguientes circunstancias:
A) Que la vivienda es la vivienda habitual de la parte demandada.
B) Que la parte demandantes es o no es Gran Tenedora de vivienda.
Se considera Gran Tenedora de vivienda aquella persona, física o jurídica, que posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros1.
En las áreas urbanas donde la disparidad entre los ingresos de los residentes y el coste del alquiler sea particularmente desproporcionado, las Comunidades Autónomas podrán aprobar una declaración de «zona tensionada» y reducir a 5 el nº de inmuebles necesarios para ser considerado Gran Tenedor de vivienda. No obstante, desgraciadamente, ninguna Comunidad Autónoma lo ha hecho hasta la fecha. Algunas comunidades, como Cataluña y Baleares, han mostrado públicamente su voluntad de hacerlo en los próximos meses. Otras, en cambio, como Madrid, han declarado expresamente que harán todo lo que esté en sus manos para no aplicar estas medidas en su territorio. Puedes consultar un mapa informativo de zonas tensionadas en toda España aquí.
B.1) Si la demandante NO es Gran Tenedora ha de acreditarlo con un certificado de sus bienes inmuebles expedida por el Registro de la Propiedad, donde consten menos de 11 viviendas o menos de 1.500m2 .
B.2) En el caso de que sí sea Gran Tenedora, la parte demandante ha de señalar si la parte demandada cuyo desahucio solicita se encuentra o no en situación de vulnerabilidad.
Para ello tendrá que aportar con la demanda uno de los siguientes documentos:
Informe sobre la vulnerabilidad de la persona demandada hecho por los servicios sociales competentes en el municipio o la Comunidad, con vigencia inferior a 3 meses. Este informe deberá contar con el consentimiento de la parte demandada.
Si la actora ha acudido a los servicios sociales competentes y no ha obtenido respuesta alguna en CINCO meses, bastará su declaración responsable de que los servicios sociales no han hecho ningún trámite, junto con la solicitud original a la Administración.
Si la actora ha acudido a los servicios sociales competentes pero la persona demandada no ha otorgado su consentimiento, estos servicios deberán emitir un certificado haciéndolo constar, el cual será adjuntado a la demanda.
C) En caso de que se cumplan los requisitos anteriores (Que sea vivienda habitual, que la demandante sea Gran Tenedora y que la demandada sea persona en situación de vulnerabilidad) la actora deberá también acreditar:
C.1) Haber realizado con la persona demandada un procedimiento de conciliación o intermediación donde se haya analizado la situación concreta y a qué ayudas y subvenciones tiene acceso la parte demandada en materia de vivienda en esa Comunidad. Los servicios sociales expedirán un certificado señalando la identidad de las partes, el objeto de la controversia y el resultado. Este documento no podrá tener una vigencia superior a TRES meses antes de la presentación de la demanda.
C.2) Si en los DOS meses posteriores a la solicitud de este procedimiento, los servicios sociales no han contestado, bastará la declaración responsable de la actora junto con el resguardo de la solicitud.
C.3) Si alguna de las partes no ha querido acudir al procedimiento de conciliación, los servicios sociales expedirán certificado señalando la identidad de las partes, el objeto de la controversia y la parte que ha rehusado participar en el procedimiento. Este documento no podrá tener una vigencia superior a TRES meses.
C.4) Si la demandante es una entidad pública de vivienda, este procedimiento podrán realizarlo sus servicios específicos de intermediación, si los tuviere.
Por otro lado, la falta de consignación de estos extremos en el escrito inicial de demanda es un defecto insubsanable que debe conducir a la inadmisión de la demanda y a forzar la presentación de una nueva demanda con el consiguiente retraso hasta que vuelva a repartirse y admitirse de nuevo en el Juzgado competente. Podría caber alguna duda respecto del punto A) o B.1) (No señalar que es vivienda habitual o que NO se es un Gran Tenedor de viviendas a través de un Certificado del Registro de la Propiedad), pero en el resto de las circunstancias es evidente la inadmisión a limine por cuanto es imposible subsanar en un plazo reducido la falta de realización de los procedimientos administrativos ya vistos (Situación de vulnerabilidad Y Proceso de intermediación). Este despacho, de todas maneras, considera insubsabnables todos los extremos puesto que el art. 439 LEC es cristalino al señalarlo así, pero habrá que esperar a las primeras resoluciones de las Audiencias Provinciales para asegurarlo.
Vemos entonces que estas nuevas barreras para proteger a los inquilinos en situación de vulnerabilidad exigen, muy especialmente en el caso de Grandes Tenedores de viviendas, planificar con varios meses de antelación la demanda ante los Juzgados, ya que necesitarán esperar a la accción, o inacción en su caso, de los servicios sociales durante varios meses. Esto también obliga a la Grandes Tenedoras de vivienda a coordinar muy bien los tiempos de sus demandas para que estas actuaciones de servicios sociales, que tienen diferentes plazos para ser realizadas (3 y 5 meses, por ejemplo), estén vigentes en el momento de presentar la demanda; de lo contrario deberían ser inadmitidas y habría que volver a solicitar los certificados.
Son, por tanto, buenas noticias para todos aquellos inquilinos en condiciones precarias que ven con resignación como las grandes empresas, inmobiliarias y fondos de inversión propietarias de las viviendas les suben los alquileres por encima de lo previsto en la Ley, les vencen los alquileres para aumentar desproporcionadamente las rentas o les vencen los contratos para convertir las viviendas en apartamentos turísticos o de temporada.
