A lo largo de este artículo vamos a analizar las posibilidades que tiene la propietaria (arrendadora) de solicitar la posesión de una vivienda antes de que finalice la duración del contrato de arrendamiento alegando necesidad para sí o para un familiar (veremos más adelante en qué casos). Examinaremos también los derechos y herramientas que tiene la inquilina (arrendataria) para defender su derecho a la permanencia en la vivienda, a la devolución de la posesión del inmueble o, en su caso, a la percepción de una indemnización frente a los posibles abusos de las propietarias en el ejercicio de este derecho.
Para ello, y como consecuencia de una mayor casuista, vamos a centrarnos en los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (en adelante “la LAU”) y de sus modificaciones del 5 de junio de 2013, del 18 de diciembre de 2018 y del 5 de marzo de 2019.
Índice
¿Cuál es la duración de las prórrogas forzosas en los contratos de arrendamiento de vivienda?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que la duración de los contratos de alquiler de vivienda es de libre pacto entre las partes, no obstante, existe un sistema de prórrogas obligatorias para la propietaria y opcionales para la inquilina. Es decir, si en el contrato se ha establecido una duración inferior a las prórrogas forzosas, llegada la fecha de vencimiento de la duración del contrato, éste debe renovarse obligatoriamente para la propietaria en el caso de que la inquilina así lo requiera.
Veamos cuáles son las prórrogas obligatorias dependiendo de la fecha de formalización del contrato:
No obstante, pese a las prórrogas forzosas descritas previamente, existe la posibilidad de que la propietaria de la vivienda recupere su posesión antes de lo previsto legalmente alegando causa de necesidad. En este caso, debe distinguirse entre varios supuestos y particularidades, dependiendo de la fecha en que se haya formalizado el contrato de alquiler de vivienda:
Contratos celebrados entre el 6/06/2013 hasta el 5/03/2019 (con excepción del periodo entre el 19 de diciembre de 2018 y el 21 de enero de 2019)
En estos supuestos, tal y como establece el artículo 9.3 de la LAU, la prórroga obligatoria de tres años puede verse interrumpida si, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, la propietaria comunica a la inquilina que tiene necesidad de recuperar la vivienda arrendada para:
- Destinarla a vivienda permanente para la propietaria.
- Destinarla a vivienda permanente para las familiares de la propietaria en primer grado de consanguinidad o por adopción, o por su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La comunicación solicitando la posesión del inmueble por causa de necesidad debe realizarse con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Por su parte, la inquilina deberá entregar la vivienda arrendada en el plazo de dos meses, salvo que las partes lleguen a un acuerdo distinto.
Ahora bien, en el caso de que transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o desde el efectivo desalojo de la vivienda, no se haya procedido por la propietaria o sus familiares a ocuparla, la inquilina podrá optar en un periodo de 30 días entre:
1.- Ser repuesta en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta tres años respetando las condiciones contractuales previas, con indemnización de los gastos en los que hubiese incurrido hasta el momento de la reocupación.
2.- O bien, ser indemnizada por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir hasta completar los tres años de prórrogas forzosas.
Contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019
El Real Decreto 21/2018 establece de igual forma que, transcurrido el primer año de contrato, la propietaria puede recuperar el inmueble si comunica a la inquilina la necesidad de recuperar la vivienda para:
- Destinarla como vivienda permanente para la propietaria.
- Destinarla como vivienda permanente para sus familiares en primer de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Al igual que en el supuesto anterior, la propietaria debe comunicar a la inquilina con al menos dos meses de antelación su intención de recuperar la vivienda y la inquilina debe entregar la posesión del inmueble en un plazo de dos meses, salvo pacto en contrario.
De igual forma, si transcurre un plazo de tres meses desde la resolución contractual o desde el desalojo del inmueble y la vivienda no se ha ocupado para el fin que trasladó la propietaria, la inquilina podrá exigir en un plazo de 30 días:
1.- Ser repuesta en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años (propietaria persona física) o de siete años (propietaria persona jurídica), respetando las condiciones contractuales previas con indemnización de los gastos que le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
2.- O bien, ser indemnizada por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir hasta completar cinco (propietaria persona física) o siete (propietaria persona jurídica).
Todo ello salvo que la propietaria no hubiera podido ocupar la vivienda en dicho plazo por causa de fuerza mayor u otra causa que no hubiera podido preverse, o que, prevista, fuera inevitable.
Contratos celebrados después del 6 de marzo de 2019
En la modificación del artículo 9.3 de la LAU para los contratos firmados tras el 6 de marzo de 2019, la recuperación de la vivienda por la propietaria alegando necesidad, se limita únicamente a personas físicas.
Asimismo, y a diferencia de los anteriores supuestos, para que no procedan las prórrogas forzosas en el contrato de arrendamiento suscrito se ha tenido que hacer constar expresamente la necesidad de la propietaria de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para:
- Destinarla como vivienda permanente para sí.
- Destinarla como vivienda permanente para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Por su parte, la propietaria debe comunicar a la inquilina con al menos dos meses de antelación su voluntad y la causa para recuperar la vivienda y, salvo pacto en contrario, la inquilina debe entregar la posesión de la vivienda en ese plazo de dos meses.
De igual forma, si transcurrido un plazo de tres meses desde la resolución contractual o desde el desalojo del inmueble, la vivienda no se ha ocupado para el fin que trasladó la propietaria, la inquilina podrá exigir en un plazo de 30 días:
1.- Ser repuesta en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años respetando las condiciones contractuales previas con indemnización de los gastos que le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
2.- O bien, ser indemnizada por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir hasta completar cinco de prórrogas forzosas.
Estas actuaciones, podrán darse siempre y cuando la ocupación por parte de la propietaria no hubiera tenido lugar por causas de fuerza mayor u otras que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
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