Ha terminado mi contrato de alquiler y mi casero no me devuelve toda la fianza ¿tengo obligación de pagar gastos de limpieza o de pintura de la vivienda?

La fianza es una cantidad de dinero, consistente en una mensualidad de renta, que el inquilino o inquilina entrega a la persona propietaria de la vivienda al inicio del contrato de alquiler. Tiene como única finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones de la parte arrendataria.

Cuando el contrato de alquiler finaliza, existe la obligación de devolución de la fianza dentro del mes siguiente a entrega efectiva del inmueble, salvo que del importe de esta deban deducirse cuantías destinadas a cubrir responsabilidades por incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino o inquilina. Así, existe el plazo de un mes desde que termina el contrato de alquiler para devolver la fianza o determinar cuál es la cuantía que debe ser restituida una vez compensadas rentas u obligaciones responsabilidad de la parte arrendataria.

Es en este momento de finalización del alquiler cuando pueden surgir dudas y en muchas ocasiones conflictos, que suelen derivar en una devolución de la fianza en cuantía reducida o hasta una no devolución de esta y requerimiento de pago por entender el casero o casera que la vivienda no se encuentra en buenas condiciones y/o que los gastos que se han tenido que realizar tras la finalización del contrato no han sido cubiertos de forma completa con la fianza.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no reserva ninguno de sus apartados a tratar de forma autónoma la responsabilidad sobre gastos y averías que surgen tras la resolución del contrato de alquiler. Por ello, hay que atenerse a lo indicado sobre esto durante la vigencia del mismo, lo establecido en nuestro Código Civil y la interpretación que ha venido dando la jurisprudencia al respecto.

La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 21 establece que la parte arrendadora (casero o casera) tiene la obligación de realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en perfecto estado de habitabilidad. Por otro lado, determina que es el arrendatario (inquilino o inquilina) el responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario de la vivienda y, por lo tanto, serán de su cargo los gastos que generen.

Es importante destacar que la jurisprudencia ha venido entendiendo que esta responsabilidad del inquilino respecto al desgaste por uso ordinario al que hace alusión la Ley de Arrendamientos Urbanos, se tiene durante mientras esté el arrendamiento vigente, y no una vez finaliza, momento en el cual serán a cargo del casero todos aquellos deterioros derivados del mero uso y natural desgaste de la vivienda. Esto tiene una excepción y es que, cuando estos desgastes o averías se deban a un mal uso o a un uso negligente, serán a cargo del inquilino o inquilina.

El artículo 1563 del Código Civil establece que el inquilino será responsable del deterioro de la cosa arrendada, pero solo procederá cuando el deterioro que se aprecia supera los límites que se consideran normales por el propio uso de la vivienda. A su vez, el artículo 1561 establece que el inquilino deberá devolver la vivienda, al concluir el arrendamiento, tal y como se recibió, salvo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Así, existe una presunción de responsabilidad contra la parte inquilina la cual debiera probar si quisiera quedar exonerada, que estos deterioros se han producido sin culpa suya, por acción del tiempo o por causa inevitable. Eso sí, si bien se parte de esta presunción de culpa del inquilino, al casero le corresponde en sí la carga de la prueba de la existencia de estos desperfectos y su valoración.

Respecto a devolver la vivienda “tal y como la recibió”, la jurisprudencia ha establecido que debe entenderse en el sentido de tal y como debiera entregarla, teniendo en cuenta las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable.

Así la pintura, limpieza de la vivienda, tapar con masilla agujeros de la pared, eliminación de humedades, y otros desgastes que haya producido el uso de la vivienda y que generen gastos una vez finalizado el arrendamiento de cara a poner la vivienda de nuevo en alquiler, serán a cargo del casero, salvo que estos se hayan derivado de un mal uso o un uso negligente. Todo esto acorde con la jurisprudencia.

La Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia 656/2020 de 28 de septiembre de 2020, establece que: «en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (…)».

Así, la mejor forma de evitar estos conflictos es prevenirlos, por lo que os damos las siguientes recomendaciones a tener en cuenta:

– Antes de alquilar una vivienda, explorarla en profundidad, atendiendo cualquier desperfecto que exista en ella.

– Documéntalo con vídeos o fotos. Redacta un documento con todos ellos y firmarlo ambas partes, tanto propiedad como inquilino/a y anexarlo al contrato. En caso de no ser posible esto último comunica este escrito igualmente de forma fehaciente al propietario o propietaria lo antes posible desde que inicia el contrato de alquiler.

– Asegúrate de que la fianza está depositada en el organismo correspondiente y, de no estarlo, denuncia este hecho ante el organismo competente.

– En cuanto abandones el inmueble, documenta también el estado en el que se encuentra, mediante fotos y vídeos.

Si tu casero o casera no te devolviera la fianza o no lo hiciera al completo, y no estuvieras de acuerdo con ello, lo primero sería intentar llegar a un acuerdo amistoso. Si esto no fuera posible, se recomienda el envío mediante burofax de un requerimiento formal de devolución del importe de la fianza. En caso de que esta vía tampoco fuera fructífera, será necesario acudir a la vía judicial o acudir a servicios de mediación o arbitraje.

Si necesitas asesoramiento o te quedan dudas sobre estas cuestiones, o cualquier otra, puedes ponerte en contacto con nosotras para que te asesoremos llamando al 91 593 43 47 o escribiendo al correo: info@red-juridica.com